10月27日，《2011年前三季度广东房地产市场分析报告》发布，前三季度商品房批准预售的面积为5959.56万平方米，同比增长20.2%，销售率为86.2%，比去年同期下降4.3%，需求呈明显下降趋势，预计房价会在第4季度进一步回调。

广东销售率下降

房地产市场在今年8、9月份持续处于拉锯状态，而且销售量已逐步下降，很多楼盘采取各种优惠进行促销，一定程度上实行变相降价。从市场走势看，面对严厉的调控政策，当前开发企业总体资产负债率上升，融资成本不断提高，资金压力明显加大。房地产市场总体供给量比较大，而实际成交量下降明显，市场已经从供不应求开始转向局部的供过于求，房价开始出现实质性回落。

房价缺乏资金支持

　　今年前三季度国内贷款近10年来同期第二次出现负增长，非银行金融机构贷款同比增速已接近50%，房地产企业资金充裕度明显不足，已回到近10年低位水平与2004、2005年同期相当。个人按揭贷款则持续下降，居民实际购买力难以为继房价继续上涨。房价回调的趋势将会在第4季度延续。

　　近期商业银行对首套住房按揭，除提高首付比例外，贷款利率多上浮10%甚至更高，这削弱了首次置业者的购房支付能力，抵消了房价下降给他们的好处，加大市场观望气氛。既与中央在宏观调控中要求“严格执行首套住房与其他住房差别化信贷政策”原则相悖，也将加大社会对保障房的需求压力。

全行业降价成定局

目前房价的拐点趋势已经确定。从数据上看，国家统计局发布的9月70大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅(不含保障性住房)，70大中城市中有17个城市价格环比下降，持平的城市有29个；二手房方面，价格环比下降的城市有25个，持平的城市有21个。截至10月25日，沪深两市共有49家上市房地产企业公布了三季报。多数房地产企业的资金链的压力增大，经营性现金流量指标进一步恶化，存货继续积压。在49家房地产企业中，有30家房地产企业经营活动产生的现金流为负值。而从存货指标上看，房地产企业三季度存货达5314亿元，是6月末的2.4倍。短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产业正进入去库存阶段。目前的库存周期，即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的库存周期已经相差无几。

根据联合国数据，我国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道，以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿。因此房地产行业降价已经成为大势所趋。

热钱纷纷逃离楼市

最近种种迹象表明，外商投资包括热钱撤离中国呈上升趋势。美国黑石集团最近首次从中国房地产投资(商业房产)中撤出。此外，9月份我国外汇储备罕见地减少了608亿美元，这是16个月来首次出现单月下降现象，而9月份单月贸易顺差为145.1亿美元，说明9月外汇储备下降608亿美元完全是外商撤资包括热钱撤离因素。

从目前的资金流向来看，楼市炒作资金正在加速逃离，一、二线城市住宅市场已经累积了较高的风险，上涨乏力，而对于投资性资金而言，无利可图甚至一定时间内存在贬值风险，都会刺激这些资金撤离。另外，从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，这将根本决定楼市的走势，也将影响炒作资金的信心。

热钱开始流入股市

由于中国的投资渠道有限，逃离楼市的资金，在没有更好投资渠道的情况下，会流入股市。数据显示，从9月底开始，中国股票开户数不降反升，国庆节前两市新增开户数22.75万户，环比增8.90%，创13周新高，连续两周环比增长，说明增量资金开始悄然入场。目前股市已经具备长期投资价值，选择一个长期投资组合，而这样的投资周期可能会达到3-5年。如果热钱只做投机者，想做短线炒作，热钱涌入股市，一定程度会分担股市下跌的风险，同时也容易造成虚拟泡沫。

建设实体经济的投资环境

　　为避免热钱逃离楼市后，大量涌入股市，增加虚拟经济的泡沫，就需要建设民间投资渠道，将资金引入实体经济，因此必须创造健康的投资环境，特别为引入实体经济的资金创造更好的回报，使得实体经济得到发展，夯实股市发展的基础，从而有效引导热钱为国民经济的发展服务。要想把大量资金引入实体经济，可以考虑从以下几个方面建设好投资环境：第一，鼓励民间资本进行自主创业，政府通过政策、税收等优惠措施给予帮助和扶持，将民间资本引向实业。第二，考虑中国军工企业的实际需求，利用民间知识资本，导入创业板的资本效应，使得军工需求与民间资本相结合。第三，通过比较规范的风险投资，用市场经济的手段，以股权融资的方式，将这些资金引入高科技、新材料、新能源等优质领域，为实体经济中的企业提供资金来源。