自从7月17日《人民日报》头版刊发的评论员文章《有效防范金融风险》一文提出既防“黑天鹅事件”，也防“灰犀牛”后，“灰犀牛”就成为一个热词。各界更是纷纷揣测，谁是“灰犀牛”？一时间，房地产成为最有可能是灰犀牛的行业。“灰犀牛”一词出自米歇尔.渥克《灰犀牛》，作者认为人类社会最可怕的并非不可预知的小概率事件，而是那些近在眼前的大概率发生的危机，灰犀牛指的就是后者。

“衣食住行”中住是家庭最主要的支出，也是家庭最主要的资产。根据中国家庭金融调查与研究中心的数据，我国家庭房产占总资产的比重在60%以上，同期，美国家庭房产仅占家庭总资产仅有30%多一点，房产已经占据了家庭绝大部分资源。从行业来讲，房地产行业涉及上下游行业广泛。房地产一旦爆发危机，其波及面之广，对经济的打击也将是巨大的。因此，各方对房地产潜在风险高度警惕。

回顾房价上涨周期，目前我国房价已经从告别高速增长时期，进入房价回调期，房地产市场的风险初现。从2014年年底开始的房价进入上涨周期，一线带动二三线城市，房价逐渐进入加速上涨时期，至2016年10月，房价加速上涨周期基本结束，房价上涨的速度逐渐回落，到2017年6月，一线城市新房价格指数的环比增速为0，二手房房价指数环比增速为-0.2%，现阶段房价已经进入回调期，至于未来，房价是稳定小幅回调还是比较大幅度的回调还未可知。

图1 170个大中城市住房价格指数

注：数据来源Wind资讯，国信证券博士后工作站整理。

根据Wind资讯的数据，商业性房地产贷款余额、房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额规模持续增长，到2017年3月商业性房地产贷款余额、房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额规模已经达到284,000亿元、62,000亿元和191,000亿元。从增长率来看，商业性房地产贷款余额增速有所放缓，房地产开放贷款增长率回调明显，而个人贷款余额增速基本未受影响。从银行贷款来看，房地产开发贷款周期性明显，现在银行已经收紧了房地产企业的贷款，但是银行个人房贷仍然处于高速增长期。随着房地产企业贷款以及个人房贷规模的增长，房地产市场的风险对整个银行体系的影响甚至对整个经济领域的影响都在逐步加深。

   图 2房地产相关贷款情况

注：数据来源Wind资讯，国信证券博士后工作站整理。

尽管房地产已经出现明显的回调迹象，个人房贷市场增速受到的影响远远低于房地产开放商拿到的贷款，低房贷比可能是个人房贷增速逆周期的原因。美国在危机爆发的时候房贷比重是55%，目前美国是40%左右，中国现在大概有20%。进入2017年3月，房价增速已经明显放缓，但是个人房贷的增速仍然维持高位，银行仍然在积极扩大个人贷款规模。随着经济进入加息周期以及金融去杠杆的推进，个人房贷成本增加，资金相对收紧，个人房贷增速收紧，房价缺乏上涨的动力。

实际上，房价是否泡沫化很难从一个维度给出评判。房价是否泡沫化需要供需双方的结构性数据，长期来看，房价还取决于未来经济形势走势。但是，简单从房价收入比来看，我们已经能发现比较明显的结果。目前，我国部分城市房价收入比已经非常高了，城市平均房价是城市平均收入的几十倍。从一定程度上来说，房价已经背离了现有的经济基础。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。根据测算，深圳、上海、北京的房价收入比分别为32.44、26.08和25.48，远远超过了房价收入比的合理区间。考虑住房贷款因素，通常住房消费占居民收入的比重应低于30%。现在，市场上不乏月供占据绝大部分收入的家庭，家庭资金链一旦出现问题，危机就有可能爆发。综合考虑以上两个因素，我国房价或者部分地区的房价有泡沫化的迹象，但是泡沫化并不意味着泡沫一定会破灭。正如，7月27日，中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军对“灰犀牛”给予了详细解释，并明确指出：房地产属于存在的“灰犀牛”风险隐患的领域，但这样并不意味着灰犀牛一定会引发危机。

随着房地产市场进入回调期，中央到各金融机构纷纷将房地产市场风险视为现阶段重点防范的领域。2017年7月29日，银监会召开的2017年年中工作座谈会强调我国房地产市场潜在风险不容忽视。正如米歇尔.渥克所言，众多黑天鹅背后是不断汇聚会引发高概率的经济危机。房地产作为体量如此巨大，影响如此深远的行业，其内在出现危机的可能性值得各方关注。避免房地产成为真正的灰犀牛是当前政策制定的重要目标。去年限购政策密集推行减少需求端投机性需求的无端扩张。到现阶段，银行收紧个人房贷额度、降低房贷利息优惠，减少资金流入房地产市场。最近，广州政府推出的“租售同权”更是从消费的角度定义了租房和买房的权利，这一改变可能同时对买房市场和租房市场产生显著的影响。目前看来，在经济运行平稳的情况下，房地产成为灰犀牛的概率还不高。