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新政加码,“二次调控”预期下房价何去何从?

房价可谓是中国当下最引人关注的焦点问题。涨跌之争已经日趋演化成了两种信仰的争夺。多方认定:卖地收入是地方政府的主要财力支柱,当局不会允许房价大跌以自断财源;房地产行业是经济增长的支柱,关联的上下游行业众多,政府不能也不会放弃这一拉动经济增长的发动机;城市化的进程正在进行中,城镇土地供应量有限,难以应对日趋增长的居住需求;货币供应量日渐攀升,而投向房地产可以规避通胀威胁。空方则认为:无论以租售比还是房价收入比来看,房价均已有很高的泡沫;国外的房地产市场以及其他资产市场的经验都显示没有永续的泡沫,资产价格具有暴涨—暴跌的循环规律;房价问题已经成为一个政治问题,事关社会安定,政府必然会调控;房地产行业的国民经济支柱地位起源于十年前开始的住房产业化,而政府有能力扶持其他行业达到同样的目的,并且房价和房地产行业投资带动经济增长之间并无必然联系。双方几乎都认为对方的观点不可理喻,争论已经附带有道德观、价值观等其他人身因素。

正是在这种格局下,2010年4月,出台了房地产新政。主要城市的房市成交量也因之大幅下滑并持续维持低量,但入秋之后,房市重归火爆,中央再度出台加码的新政,连出五道金牌。具有讽刺意味的是,在加码新政出台之后,二级市场的房地产板块却大幅走高。笔者预计,未来调控政策将会继续加码,务求见到实效。

一、“五道金牌”是“国十条”措施的重申和强调,并非新举措

9月29日晚,国家有关部委分别出台了一系列的紧缩措施,主要包括五个方面:(1)各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市在一定时间内限制购房套数,政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任。(2)完善差别化的住房信贷政策。全国暂停三套房贷,全国暂停无1 年以上纳税或社保证明的异地购房,首套房首付2成提高到3成,禁止消费型贷款用于购房,(3)调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。定价明显超过周边房价楼盘进行土地增值税清算和稽查,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。(4)切实增加住房有效供给。(5)加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价等行为。囤地捂房者暂停再融资、公司债和新买地资格。

上述5项政策是对前期政策执行过程中出现问题的补充,是本论调控继续深化的一部分。主要作用有两点:第一,对于前期政策执行过程中出现的问题予以纠正。政策出台5多月以来,虽然取得了一定的成果,但也暴露了不少问题。比如部分地区政府对于政策的执行力度不够,部分银行对于贷款并未完全收紧,中介为促进房屋成交采用各种方法助长投机需求等等,使得调控的效果打了折扣。第二,国十条出台5个多月,政策的力量已被市场各方消化。那么政府有必要出台政策强化调控的预期,以保证调控的成果。同时,也是对前段时间政府一直强调的“坚决打击投资投机需求”和“增加保障房建设”政策的具体深化。

因此,上述五项措施在更大程度上是现有措施的重申,而不是继今年4月中央政府所出台的“国十条”之后的新举措。29日晚间政策举措出台,30日房地产板块即开始大幅反弹,也是因为上述5项调控措施完全在市场预期之内,鉴于预期很久的房地产税并未推出,甚至可以说,这5相调控措施比市场预期的力度还要小很多,相关板块的反弹也就在预料之内了。

二、差别化信贷更加严格化将给回暖的市场泼一盆冷水

在本次各部委推出的5项政策中,差别化信贷和房产税最值得关注。“各商业银行全面暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”,以此坚决打击市场投机行为,同时“对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上”,即没有区别对待90平米以上和以下房型,这跟国十条相比更为严格,在一定程度上也将对刚性需求造成一定打击。另一个引人关注的是“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国”,这预示着房产税试点工作将来得更早,地产调控也将引入长效机制。

表1:差别信贷政策前后尺度比较

笔者预计,市场进一步回暖面临的压力将显著加大,未来“销量为先”才能使行业进入良性循环。政策轮番出台将使购房者再次出现观望心态,销量持续回升的态势也可能压制,开发商面临更严重的去库存压力,房价有望再度松动,市场再次进入调整期。未来行业利润进一步收窄,“销量为先”才是关键。

三、政策留有伏笔,二次调控风雨欲来

5项措施中提到“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。目前只有北京限制购房套数,但全国众多城市,并不是仅有北京一个房价上涨过快的城市,在日后正式出台的政策文件压力下,预计还会有其他城市出台类似于北京的限制购房套数政策。

5项措施中提到“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国”。房产税近期以来一直是房地产调控政策关注的焦点。房产税的征收在技术上并无障碍,执行中又可以增加地方政府的收入,如果未来房价涨势仍然得不到有效遏制,预计有可能率先在上海试点,并向全国铺开。

表2:关于房产税的政策一览

时间 部门
政策内容
2009-12-14
国务院
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会议认为,为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求,按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。
2010-4-14
国务院
坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作,增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
2010-4-19
重庆
重庆“特别房产消费税”方案已获批,国家将在一些城市试点开征个人住房消费税。此次“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅,但具体税率如何仍在敲定中。
2010-4-30
北京
同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1 年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
2010-5-17
浙江
浙江省政府发布《坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(浙政发〔2010〕23 号),明确通过相关税收、银行放贷、土地出让金缴纳政策遏制炒房和投机性购房。各地特别是住房供应紧张、房价较高、涨幅较大的城市,可制定临时性限购多套住房的政策;各地可在国家规定的1—3%个人所得税征收率范围内,临时性适当提高征收标准。
2010-5-24
发改委
发改委对发展改革委产业研究所有关研究人员的“三年之内免谈房产税”作出澄清,“三年之内免谈房产税”的讲话不代表发展改革委的立场。
2010-5-31
国务院
同意发改委《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》,其内容包括出台资源税改革方案,逐步推进房产税改革。
2010年5月
上海
有关上海市开征房产税的传闻愈演愈烈,据称,可能以一定人均面积为起征点,超出部分才按比例征税,需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。目前方案已经呈报国务院等待批复。
2010年9月
各部委
加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。
 

四、房价和地产股未来走向

预计,如果本次各部委推出的5项措施不能达成目的,则“二次调控”有可能在节后正式展开。房地产行业将面临销量二次探底,价格松动的局面,而地产股由于前期跌幅过大,呈现出明显的估值优势,随着利空政策的逐步出台,地产股有望筑底反弹。



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