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楼市“松绑”?因城施策才是大势所趋

2018年1月以来,多城推出新的房地产市场调控措施。1月3日,合肥市物价局、市国土资源局在答复民众有关问题时表示,商品房销售价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价,政府价格部门不得核定商品房价格。1月4日,南京市委今年1号文件出炉“创新10条”,调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业,也就是高校本科以上毕业生凭毕业证书就能先落户南京。1月5日晚间,兰州市发文对部分区域取消限购,但在继续限购区域取消限购社保、纳税证明的同时,对限售进行了升级,需满3年才可交易。

多城取消部分区域住房限购或限价的政策,立即引发了业内的高度关注,甚至被解读为楼市调控松绑的“第一枪”。不过从整体来看,合肥、南京、兰州等城市仍然实行的是“一城多策”的调控政策。数据显示,去年合肥楼市成交量同比下跌73%;南京市新房成交量与16年的峰值相比下降了一半;而兰州商品房供应是主城区遇冷,新区发力。在这种趋势下,放松限购的政策多集中在局部市场,并且附带相关限售条件。与此同时,过去的目标主要是去库存,当前去库存是在“房住不炒”的大背景下进行的。并且,对于主要城市,尤其是楼价最高的一线城市,限购调控政策仍然没有放松。换而言之,“房住不炒”基本方向没有改变,楼市调控仍然会继续。

调控趋向“一城多策”,调控形式多样化

从不同城市的房地产数据来看,城市之间的房地产市场差异明显。一线城市政策调控最为严厉,商品房成交面积大幅下滑,部分城市甚至腰斩;而非热点城市以及三四线城市并未实行调控政策的仍然占大多数,三四线城市去库存的效果明显。整体来看,2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变,限购、限贷、限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。

但之前各地推出的房地产调控措施,大多属于“一刀切”,重点都在抑制投资或投机需求。在2017年房地产调控长效机制建设取得明显进展之后,此前的调控措施有必要根据各地的实际情况进行微调和优化。因为只有实事求是、因地制宜的制定出适合当地的调控措施,才是对“房住不炒”理念不折不扣的贯彻,“一城多策”也是房地产调控进入精细化阶段的必然选择。

此次南京、合肥、兰州等地的政策调整,充分体现了分类调控政策在地方的落实。可以预见,2018年,房地产发展的总体要求是平稳健康,在这个前提下,防范房地产市场风险,结合住房制度等相关政策,根据实际情况分城分类调控是最主要的内容。未来更多的城市将执行一城多策,调控形势趋向多样化。

因城施策基调不变,实施差别化调控政策

本次的部分二线城市降低落户门槛并非楼市全面放松的信号。一方面,从2017年的调控基调来看,一线热点城市是调控重点,调控范围从一二线城市向三四线城市逐渐扩大。此外,一线城市土地财政以来程度较低,限购限贷政策短期内或难放松。2017年12月18日至20日在北京举行的中央经济工作会议会议提出,“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”。从中央及各部门对今年房地产调控方向及推出的政策导向看,都特别强调了落实差别化调控。差别化就是要针对不同地区、不同需求制定出适合的调控政策,也就是要对此前推出的政策进行优化和精细化处理。因此,本轮地区性的政策变化与2014年市场需求疲软之后的政策转向并不相同,而是前瞻性地通过适度放松以维持房地产市场的平稳。而且,各地对房地产调控政策的微调、优化,并不能说明房地产调控政策已经松动,而是对调控措施进行精细化处理。

未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。2018年,城市群各级城市间调控将继续实施差别化调控政策,因城、因区施策将持续发酵,遏制投资炒房、满足首套刚需、部分地区去库存工作将共同推进。

“长效机制”迎来关键时期

2018年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐,长效机制将是中长期房地产发展的重点。2018年的中央经济工作会议会议提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,推进住房制度改革将是首要工作。加快建立租购并举的住房制度作为落实“房住不炒”、完善房地产长效机制的着力点。在租赁市场方面,未来人口净流入的大中城市将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,试点城市相关租赁政策也将进一步落实和细化。鼓励租赁企业供应主体的多元化,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,抓紧推进住房租赁立法,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,推动住房租赁市场更加规范化、专业化。此外,政府作为住房保障的主要主体,积极探索更多的方式和渠道,提供廉租房、经济适用房、公租房、棚改安置房、共有产权房等多样化的保证手段。

2018年是中国楼市建立“住房长效机制”最为关键的一年。目前来看,现有的紧缩性调控政策会长期持续,短期内基本不会放松;此外,一城一策、分城施策的差异化调控方式不会改变;更多资源会倾斜到租赁市场,房地产市场的功能将从投资增值向满足人们的居住需求回归。当然,长效机制的建立是一项系统而长期的工程,只有土地财政、税收、立法等各方面都有大量变革后才能发挥最大的效用。

总的来说,“房子是用来住的不是用来炒的”调控方向不会改变,也只有这样才能让房价平稳,让房地产市场更健康地发展。

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