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楼市调控加码 中国房地产将走向何方?

9月22日开始,楼市迎来新一轮密集调控期。2天内,重庆、南昌、南宁、长沙、西安、贵阳、石家庄、武汉等八个城市密集发布楼市调控政策。其中,重庆、南昌新购买的商品房取得不动产权证两年以后才能转让,对于南昌的“三限房”,五年内不得转让;南宁限售升级,企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区购买第二套及以上住房的,在取得不动产权证书满两年后方可转让;长沙市购买首套房取得不动产权证后三年后才能出售,且在取得首套房不动产权证后三年以上才能买第二套房;贵阳规定购买新建商品住房3年内限制转让;石家庄启动限售,新购住房五年内不得上市交易;西安地区商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前须向西安市物价局进行商品住房价格申报;武汉叫停“全款购房可优先选房”,进一步加强商品房预售管理规范销售行为。
 
此次楼市限购体现了三大特点:一是多城市密集调控,眼下正值金九银十传统销售旺季,在这个时间点密集出台限购政策,表明新一轮的楼市调控再次开启。二是主打限售措施,限售拉长了住房的交易周期,使得新交易住房的二次流通暂时冻结,其目的在于遏制投机需求,防范各类短期资金的套现,抑制市场炒作氛围。三是调控目标主要集中于当前省会城市中的二类城市,主要是近期新一轮房价和交易量上涨的城市。数据显示,去年9月以来,石家庄、南昌等地房价同比涨幅接近10%,重庆、西安、南宁房价同比涨幅超过12%,长沙以16.9%的同比涨幅居全国前列。这些城市的土地市场也相当火热,重庆土地出让金超过千亿元,武汉、西安、南昌、石家庄、长沙等城市土地出让金均超过200亿元,多个城市刷新了历史同期纪录。整体而言,此次楼市调控的密集出台,措施以限售为主,目标集中于“涨幅过快”的二类城市,传递了楼市调控不放松的信号。
 
新一轮楼市调控一周年,效果如何?
 
一线城市停涨,调控效果显现。从2016年10月楼市调控序幕拉开到目前为止,新一轮的楼市调控即将迎来一周年。从北京开始演变到现在,调控高压一直持续,主要采取以限价、限购、限贷、限卖、限商的五限措施。从国家统计局9月份发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据,全国15个一线城市和二线城市新建商品住宅价格环比下降或是持平,同比涨幅全面回落,一线城市全面停止上涨。土地市场方面,8月所监测城市的土地平均溢价率为31.5%,其中一线城市8月平均溢价率12.6%,环比下跌3.9个百分点;二线城市8月平均溢价率为31.8%,跌幅达到了6.1个百分点。房价调控在15个热点城市全面见效,调控的效果逐渐显现。值得注意的是,三四线城市8月平均溢价率在各线城市当中达到了最高,为39.6%。
 
信贷政策不断收紧,叠加效果明显。上周,北京、深圳等地在前期取消首套房利率优惠的基础上,进一步上浮了首套房利率,央行对此表示持积极支持态度。深圳各大银行首套房贷利率继续全面上浮,平均利率达到5.04%。在金融去杠杆、资金面相对紧张的背景下,收紧住房信贷政策虽然有助于抑制投资性和投机性需求。此外,北京市住建委相关部门发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》,严查“消费贷”、“经营贷”以及“个人信用贷”流入楼市,以此断绝购房者不规范的资金来源。房贷及其他流入房地产的贷款额度是影响房价走势的最关键指标,收紧房贷以及相关贷款有利于房地产调控的落地,收紧的房贷叠加房地产调控约束房价上涨作用更明显。
 
从目前的结果来看,调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现,最近3年,15个热点城市首次出现全面停涨,目前国内楼市投机、投资性需求得到明显抑制,多数城市房价环比下降,调控效果正在显现。
 
新一轮的调控何去何从?
 
从最新的调控政策来看,调控的目标向涨幅过快的二三线城市转移。一线城市新房价格“非停涨即下跌”,楼市调控效果明显,但从二手房交易情况来看,70个大中城市中近60个城市二手房价格上涨,意味着房价上涨压力依然较大。同时,各大城市去库存过后,目前普遍进入“补库存”阶段,土地供给减少,供地周期延长,中短期内楼市供求预期或趋于紧张。此外,居民过度加杠杆热度并未退去,今年1-8月的中长期贷款增加超过4万亿元,同比多增超过7000亿元。在现有额度控制、新房价格调控下“双合同”大行其道,居民绕道消费贷为买房加杠杆。此番加码楼市调控的城市除了直辖市重庆外,其他城市均不属于15个一线和热点二线的城市。这部分城市限购政策推行较晚,甚至没有限购政策,受热点城市外溢效应影响明显,房价涨幅领跑全国。此次对这部分次热点城市的调控意味着房地产调控的重点开始逐步下调到更多的二三线城市。在房价开始呈现涨幅过快势头时,及时采取适度的限贷、限购或限售措施,力求遏制房价过快上涨,维护平和、稳定的楼市发展预期,这不但是必要之举,也是明智之举。
 
需求端抑制的同时转向供给改革,房地产长效机制雏形显现。除了以限购、限贷、限价、甚至限售等方式对需求方的限制,近期频繁动作的迹象表明,楼市调控的方向正在转向住房供给侧,而供给侧调控的核心在于增加住房的有效供应。“租购同权”新规提出“租赁市场承租人可以有更多的城市功能和享受均等化权利”,明确保障当事人的合法权益,未来承租人能获得更多与买房人同等的待遇,广州、深圳、成都等多个城市已开展试点。租购同权对于进一步培育和扩大住房租赁市场,增加租赁住房供应,满足新增住房需求方面有着积极意义。同时,通过租赁房屋这种更低成本的方式来实现购买房屋所能达到的功能,将对房地产炒作行为起到明显的抑制作用。除了租赁市场,“共有产权房”实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的使用权让渡给首次购房人,进一步降低房屋出售价格,最大限度支持购房刚需。虽然“租购同权”与“共有产权房”在短期内对房价的影响并未立竿见影,但对于我国房地产供给侧改革、完善住房体系建设、改变中国楼市格局将产生深远影响。
 
未来中国房地产走势将会如何?
 
政策导向引导未来发展趋势。上一轮的调控,建立在“去库存”的政策之上,通过农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价,以及取消过时的限制性措施,消化三四线城市库存。新一轮的调控,定位在“房子是用来住的,不是用来炒的”的基础之上,对于房价过高的一线城市,采取限购、限贷等方式抑制房价过快上涨,对于房源积压的三四线城市,采取促销措施去库存模式,在外来人口净流入大的城市开展租赁住房试点,达到满足刚需,抑制投机炒房者,防止大起大落,以求平稳挤出我国楼市泡沫。
 
多重调控促进价值回归。中国楼市调控正在不断加码,在需求侧,通过限售、限购、限贷等手段,降低房产流动性,提高利率成本、围堵消费贷,抑制炒房需求;在供给侧,增加租赁房屋与共有产权房供给,弱化房屋的投资属性;此外,如果房产税、遗产税等机制出台,有助于建立中国房地产市场长效调控机制,与金融改革相互支撑,促使我国经济平稳健康发展。
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