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聚焦“市场动态” |“租购同权”大潮对城乡经济发展和房地产市场影响几何

在7月中旬,广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”,此后,各地有关住房租赁市场的动作就未停歇。在28日,无锡市发布了修订后的《无锡市户籍准入登记规定》,取消了有关投资、购房落户政策限制,增设了租赁住宅落户政策,将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅。除了无锡,郑州、扬州、济南等地近期也提出或计划提出“租房可落户”的举措。

其中,郑州明确,在县(市)、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所(含租赁)的人员,及其共同居住生活的配偶、子女和父母,可根据本人意愿在当地申请登记常住户口。济南在《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见(征求意见稿)》中提出,对市内五区(历下、市中、槐荫、天桥、历城)以外常住户口人员,在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年,本人及配偶、未成年子女,可在居住地申请落户。扬州也明确,合法稳定住所,包含在房管部门办理登记备案的租赁房屋。

可见,取消购房落户政策,将租赁房屋纳入“合法稳定住所”的范畴,成为一种新的趋势。事实上,国务院办公厅早在2016年就先后下发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》两个文件,规定了大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。伴随着我国经济的高速发展,目前的户籍制度已经成为经济社会发展的一种阻碍,迫切需要进行改革,以便加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。“租购同权”是改革目前户籍制度的一项重要尝试,使得农村与城市、不同城市之间的流动和交流更加方便,可以起到促进社会经济发展的作用。

各地租房落户政策的特点和功效

在租房落户条件方面,各地门槛高低有别,多以在当地缴纳社保的年限来划定,通常为2至5年。此外,对于一些重点人群的落户条件,一些地方还进行了进一步的放宽。比如,无锡明确对高校毕业生、中高级技术工人、留学归国人员全面放开户籍准入,只需在无锡依法缴纳社会保险并申领(签注)《江苏省居住证》,准予本人、配偶和未成年子女来本市落户。

从落户门槛来看,新增加的租房落户政策大大降低了外地居民落户热点城市的要求。伴随着城市房价近十几年的突飞猛进,很多外来居民通过辛勤的劳动得到的报酬难以购买所需商品房。而很多地方的户籍政策又要求外来人口需要买房才能落户,这给很多居民落户工作所在的城市带来了很大的困难。各地出台的租房落户政策给这部分居民提供了一种简单易行的落户方案,给他们定居工作所在城市提供了政策上的保障和相应的社会福利。另外部分城市对重点人群落户方面的照顾也充分说明了当前热点二、三线城市户籍制度改革和租赁制度改革的方向:城市需要更加包容来吸引更多的人才。因而这些新的政策和举措既有助于保障租赁群体的权益,也能够提高二、三线城市对人才的吸引力,同时还可以减轻中国传统户籍制度对部分群众带来的诸多不便。

“租购同权”对房屋租赁市场的规范作用

相比较欧美发达国家的租赁市场,目前我国的房屋租赁市场市场化程度非常稚嫩,且在实际操作过程中不规范之处很多,承租人的权力难以得到保障。长期以来,我国租房市场不规范,存在大量“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、不退还押金等现象。住房租赁市场制度及市场体系不完善,使得我国住房市场上“购租”跛行,这也是大多数人选择买房的重要原因。

“租购同权”能够更好地保障租房者的权益,使其平等享受各项公共服务,对促进住房租赁市场健康发展和保障承租者待遇都具有重要意义。“租购同权”中的租赁合同通常是要求在房管部门办理登记备案的租赁。对那些想要享受到租赁房屋带来政策福利的承租人,他们会倾向于选择到房管部门办理登记备案。随着租赁房屋所带来“权利”上的提升(如租房落户政策等),更多的承租人将倾向于到房管部门办理登记备案,这将有利于房管部门对房屋租赁市场的监管和指导,进而规范房屋租赁市场。

“租购同权”对城市房地产价格的潜在影响

“租购同权”无疑会对房地产市场带来巨大的影响。我们认为,“租购同权”对房地产价格的影响不是方向性的,其本身不会造成房价明显的上涨或下跌;其作用在于降低房价波动的幅度。

我国近二十年来的经济大发展和城镇化进程极大地推动了房地产价格,近十年房价的增长幅度大大超过了居民收入的增长幅度。城市房屋,特别是热点城市的房屋成为严重稀缺的资源,其基本的居住功能和其附带的户籍、教育、医疗等等资源为其保值增值提供了保障。另一方面,以往租房权利有限,几乎只能提供基本的居住权利,租金相对房价偏低,呈现房地产低租售比现象。

“租购同权”一方面削弱了房屋所有权的吸引力,没有购房能力的可以通过租房来以更低的成本基本实现购买房屋所能达到的功能,这将对房地产的炒作形成明显的遏制作用。同时,由于“租购同权”并未提高房屋供给,而且租房权利的提升很可能会体现在房租上升上面,这将对房价形成一定的支撑。因此我们认为“租购同权”可以遏制房地产市场的投机,有助于稳定房地产价格。

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