财新传媒
位置:博客 > 何诚颖 > 聚焦“市场动态”—— 三问“租购同权”

聚焦“市场动态”—— 三问“租购同权”

新闻回溯:广州颁布租购同权新规

7月17日,广州市正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,该通知不仅表明了中央政府对我国住房租赁市场的一贯态度,也表明了作为一线城市的广州对于《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)两个重要文件的有关精神的理解和执行。

而在同日配套发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中,我们看到该方案一共包含了四大部分以及16条具体实施措施,但这其中最受媒体和社会舆论关注的还是“租购同权”四个大字。实际上,该方案明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权,但与此同时也需要满足以下条件:要具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校就读。这意味着,以后在广州租房,满足一定条件的租房人子女可以按照新规实施就近入学。

新规第一问:新规的目的和目标在哪里?

根据通知的相关内容可以看出,广州市出台新规的目的在于积极支持租赁住房方式,加快构建租购并举的住房体系;鼓励发展现代住房租赁产业,催生新的经济增长极;规范住房租赁市场,夯实经济社会长久向好发展的住房基础。

而在具体的总体目标上,广州市提出了要在2020年前后,形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系,促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展;多层面支持住房租赁消费需求,实现租者幸福居住;建设市场规则透明、诚信体系完善、政府监管到位的住房租赁市场环境,充分激发市场活力。

所以我们认为从上述两个层面上讲,新规的颁布比起现实的调控房价,更加注重的是长效的住房供给结构调整上的制度性建设。而从收益群体的角度来看,广州市的租购同权其实应该算作是广州未来吸引高端人才的一部分先导政策。

新规第二问:新规的实施措施是什么?

我们看到,新规的措施一共有三个大的针对方向,即:保障租赁双方权益,支持租赁居住方式;增加租赁住房供应,满足新增住房需求;壮大现代租赁产业,形成新的经济增长极。在上述三个大的方向上,新规都落实到了具体的行政职能单位上,做到了责权明确,避免了管理真空以及“九龙治水”的情况的出现。

在保障租赁双方权益,支持租赁居住方式上,新规以租购同权为出发点,就公积金支持、保障中低收入人群利益、税收优惠政策、承租人的健康安全和稳定居住权,以及货币化的住房保障政策问题进行了一一安排。在增加租赁住房供应,满足新增住房需求方面,新规就增加租赁供应、现有商品住房改造和具体改造要求做了规定,特别需要注意的是,新规明确了租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为最小出租单位,不得按床位出租,且人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。而在壮大现代租赁产业,形成新的经济增长极方面,新规就扶持住房租赁企业,发展“城中村”现代租赁服务业,发展既有建筑现代服务业,建立健全房屋租赁信息服务平台,充分发挥行业协会作用等提出了具体的工作要求,在这之中,新规明确提出了成立广州住房租赁发展投资有限公司(暂定名)。负责统筹全市政策性住房(含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等)的投资、融资、建设和运营管理,将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。这说明广州市市政府已经下定决心准备引进市场化的操作模式应对灵活多变的住房租赁市场。

新规第三问:新规会带来房屋市场的地动山摇吗?

我们认为,新规的颁布并不会带来房屋市场,准确来讲,包括房屋购买市场和房屋租赁市场的地动山摇。根据住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》的精神,我国房屋市场从购买支点转向租赁支点的整体发展态势已经板上钉钉,而在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场也是当前房屋市场发展的必然方向。作为首期开展试点工作的广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,广州的相关政策不仅有模范带头作用,也为同样为高房价所苦的其他一线城市提供了一个全新的解决思路。

严格说来,房屋本身的投资价值并不高。如果我们只考虑其成本,房地产产业的暴利性一目了然。但是房屋作为不动产,其估值方式和其他可投资财产有着明显的不同,具体到我国,由于土地公有的社会主义制度的确保,土地的诸多实际财产权利被分割打包进入了建于土地之上的不动产之中。加之我国户籍制度将教育、医疗、税收等等其他“软财富”和房屋的所有权进行捆绑,上述综合因素导致了一线城市房价在过去一段时间内的迅速攀升。从本质上讲,老百姓之所以觉得房价过高的原因,是因为上述捆绑权利的实际价值并没有在短时间内得到提升,但是由于房屋价格的飙升,这形成了附加权利领域中非常明显的通货膨胀。而这种通货膨胀的最终结果就是居民“软财富”的快速贬值,而居民为了在单向加速的“软财富”领域内完成保值增值的目的,势必继续借贷加杠杆,从而在全社会范围内积压金融风险。

新规中谈及的租购同权,本质上和房屋的所有权无关,其能改变的权利也只能是我们一开始所讲到的房屋的附加权利。在大中城市中,由于人口大量流入,房地产行业呈现出明显的卖方市场,而房屋的附加权利(诸如以上的教育、医疗等等权利)的保值性冲动势必会表现为其投机性估值的激增,这才是一线城市房价暴涨的真正原因。在一个纯粹的市场环境中,价格作为自发的调整机制,其维护的并不是市场公平,而是市场效率。但是在特定情况下,市场效率会威胁市场公平,而市场公平将会影响社会公平。从新规的发行来看,其在一定程度上完成了被捆绑权利的解绑过程,而单纯从投资的角度来看,这相当于软化了户籍制度在房屋所有权上的态度,提高了租房的流动性。换句话说,新规的出台提供了房屋市场价格歧视的流动性支撑,所以从长远来看,我们认为新规的出台不仅会为当前房屋市场的效率化的提升提供全新的思路,也会提供相当有益的帮助,也正是因为如此,我们认为新规对购房房价的影响并不明朗。

推荐 0