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房地产市场的灭火行动来势汹汹

316日,南京、青岛出台限购政策;317日下午,北京限购升级,认房又认贷,二套房首付提至60%,停25年以上房贷。317日夜间,石家庄、广州、郑州3个城市相继发布限购政策。紧接着323日,成都又开始实施限购政策。324日,佛山限购;326日,中山市出台住房限购政策……一线城市升级限购限贷措施,二线城市也纷纷加大调控力度,甚至三四线城市也开始来限购了。房地产市场似乎准备来一场全面灭火行动。

那么,此次全国大范围升级调控,真的能把房地产市场的火给浇灭吗?

还是得从供需关系说起。经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性,并不因人而异。我们先了解一下中国的土地供应制度。

Ø  中国土地供应制度

要了解房价,就不得不对中国的土地供应制度进行研究,这就不能不提香港的供地制度。因为内地一直以来学习的正是香港的土地批租制度。

鸦片战争之后,香港的土地成了英国皇室财产,可按年期批租给民间。英皇室把香港的土地批租权交给港英政府行使,租金所得也归港府库房。这样的土地也被称为“官地”。在“资本主义”经济体中,土地基本是私产。而香港的特别之处在于,官地的规模太大了,除了新界部分农村用地为村民所有,其他港地一律为官地。官地的特点是:公有;所有权不得买卖、不出租;但政府可批租收益,并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的特色。

内地的供地制度和香港基本无异:土地国有或者集体所有;所有权不得买卖;政府以招、拍、挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权(根据土地用途年限不同)。在土地制度上,内地和香港是“两地一制”。

“两地一制”最大的特点是,土地市场只有一个供给者,也即垄断者;垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向,具体的做法就是控制供给数量,提高供给价格。

以香港政府为例。为了获得更多财政收入,香港政府常常特意‘少批多得’,甚至“规划”出一块土地,因为市场竞价“不理想”而收回,待来日再批。全球称王的香港房价,欲冲出天际的内地一线城市房价,都是在这个同根同源的土地制度体系支撑下演进而来的。

Ø  什么是中国的刚需?

前面讲到了土地供给的问题,现在来谈谈房屋需求的问题。

那么,什么是刚需?买房子自住是刚需,担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。在“资产荒”的情况下,买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。

2010年之前,中国的房价经历了狂飙突进式的普涨,其中最大的源动力是城镇化。这期间,人口既向大城市流动,也向中等城市和小城市流动。对于不同的人,不同城市各具吸引力,中小城市的涨幅并不如何逊色。

安信证券首席经济学家高善文认为:2012年之后,中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性,人口开始集中流入一部分大城市和特大城市,而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。

这其实是人们达到小康社会以后,开始追求更高生活品质的一种表现。要选择在哪个城市定居、生活和工作,除了考虑就业的机会,还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、医疗水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而恰恰我国公共基础设施分布并不均等,一些教育、医疗卫生等公共资源聚集在大型和省会城市,劳动力仍然在不断向一、二线城市聚集,这无疑会增加房地产的刚需。

对于孩子正在上小学的年轻父母在挑选城市的各种配套设施的时候尤其会考虑上述因素。正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市,导致这些城市的人口流入上升,对房产的需求增大,表现为小学在校生人数增速上升、房价上升,以及住宅新开工上升。所以小学生数量增长的城市一定是将来房价暴涨的城市,因为它延续十几年,而这一定是供求关系恶化的过程。加上二胎政策放开,大量二胎家庭有购买二套和三套房的潜在刚性需求。

选择性进入优质城市的人们,或多或少都具备一些优势,或知识,或技能,或财富,或资源。一方面,他们对当地总体上会产生正的贡献;另一方面,他们的加入又会增加对当地基础设施建设的需求,而优质城市也有能力和意愿满足这种需求。

于是当各地地铁的兴建,学校的翻修,医院的扩展时……这些基础设施反过来又会对房价产生较强的支撑作用。这种分化会导致这样一个结果:越受人们青睐的优质城市,就越有可能进一步得到提高或改善,房价就越有可能继续往上涨。

Ø  房价会暴跌吗?

任志强在2017上海宏观经济展望暨投资策略会上谈到,中国房地产和土地以及政策产生直接关系,和货币不产生直接关系。中国的房地产市场其实是一个政策市。只要土地限供,房价就不可能下跌。

326日,博鳌论坛分论坛上,在谈及我国房价与货币政策关系时,央行行长周小川表示,宽松货币政策导致楼市泡沫并不是预期后果,货币政策不是万金油,不要认为量化宽松可以治好每个国家的不同疾病。而李稻葵认为,中国的房价上涨很快,但不能完全把房价上升归结于货币政策,近年来房价的大幅上涨主要是结构性原因所致。

中国多年来货币超发严重,市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈,随时准备扑上来分一杯羹。尽管很多经济学家认为房价和M2没多大关系,但很明显,每次货币宽松的时候,总是房价爆发的起点。但是房价增速主要取决于央行对房贷的态度。

历史数据表明,2010年央行收紧房贷后,2011年北京和上海的房价出现30%左右的跌幅;2013年房贷政策松动,北京和上海的房价出现约40%左右的涨幅;2014年再度收紧,北京房价跌幅12%2014年底放松,房价在一年之后出现暴涨。

重点是:调低房价,根本不会是政策目标选项。假如政府真有控制房价的能力的话,政策目标选项也只会是:涨多少。况且,政府从来没有说过要调低房价,官方发言一直是“要稳定房价”。

Ø  未来的房子一定会过剩吗?

1960年德国7300万人口,1900万家庭;到了2010年德国有8100万人口,4000万家庭。家庭增速比人口增速要快,也就是说,家庭结构发生了变化,一个家庭只有平均2个人了。换句话说,之前2000万套房还富裕,现在需要4000万套了。

也就是说,即使所谓的中国人口红利消失了,并不意味着中国未来房子一定会过剩,因为中国的家庭人口结构也在发生根本性的变化。

Ø  此次调控会对房地产市场产生影响吗?

当然会。历年的房价变化都和政策都有密切的关系,而政策变化的周期通常18个月,大概一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。但看历年的调控结果是屡调屡涨、屡涨屡调。只要供需关系未变,这次调控也不外乎如此。



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