财新传媒
位置:博客 > 何诚颖 > 房市风起云涌,2017将何去何从?

房市风起云涌,2017将何去何从?

前几天,大家都在讨论北京疯狂的房价。据说在北京,一购房者买房,卖家报价728万,买卖双方从7点半砍价到夜里11点半,745万成交。

去年930调控以来,伴随着各个城市限购政策的密集出台,投资者持续观望,购房者与卖房者谨慎博弈,全国主要城市房价较调控之前增长有所放缓。而在上周,北京及周边房价再起,价格涨势迅猛。在这波快速上涨行情波及全国之前,各地政府密集出台限购限贷措施:多个重点三线城市纷纷启动限购限贷措施,同时,多个热点二线也纷纷升级了此前的限购限贷措施,调控力度加大。此次调控及时遏制了北京房价的迅猛涨势,也避免了其他城市房价的跟风上涨。

中国房市为何能够如此繁荣

中国房地产价格经历了长达二十年的大牛市。如今来看,此时中国房价似乎已经高的有些离谱。目前我国房屋总价值约为GDP250%,而日本1990年房地产顶峰期和美国2006年房地产泡沫发生前夕分别为200%170%。从房价收入比和房屋售租比来看,此时国内大中城市的价格也是明显偏高的。

当这些常用衡量房价的指标超出我们的经验认知并不断攀升的时候,“房价即将崩盘”和房价将持续攀升的争论不停在发生。理解房价大牛市的原因和支持高房价的因素将对我们对房价下一步走势的判断带来很多益处。

1.改革开放后的经济腾飞是房地产繁荣的基础

改革开放三十多年来,我国的综合经济实力明显增强,GDP保持高速增长,经济总量已跃居世界第二位。伴随经济的增长,基础设施有了很大的改善,人民的生活水平不断提高,各项社会事业得到了全面的发展。房地产的发展为中国城镇化之路的重要一步,同时伴随着城市基础设施的改善和生活条件的提高,城市对大众的吸引力为房价的提升带来了基础。

2.中国的土地政策和货币政策是房价高企的“罪魁祸首”

即使是对照发达国家,我国房价在全世界范围内仍然偏高。造成这种现象的第一个原因是我国的土地供应制度——土地批租制度。土地属于国家或者集体所有:所有权不买卖,政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权(根据土地用途不同年限不同)。在批租制度下,土地市场只有一个供给者,也即垄断者,垄断者总是有利润最大化的倾向,具体做法就是控制供给土地,提高土地价格。各地地王频出,由于只有一家土地供应商——“政府,各开发商采取成本加价,顺价销售便变得理所当然。在这种大背景下,房价易涨难跌

14年开始,伴随着我国经济增速的降缓,房价不改猛涨之势,一个重要的原因在于人民币的超发。我国M2货币总量由2005年初到2015年底,增长到5.8倍,期间GDP增长到原来的3.66倍,两者比值为1.58。一方面,货币超发会引发通胀风险,房地产作为抗通胀的实体资产,在货币超发的背景下具有相对高的投资价值;另一方面,随着实体经济的萎靡不振,大量的资金在实体行业难以追逐到满意的收益率,此时房地产炒作吸收了大量的资金,房价的高企也满足了资金追逐收益的需求。

房地产当前是否值得投资

现在大家普遍认同中国的房地产市场存在泡沫,就连政府报告中也多次提到要预防房地产泡沫,避免出现系统性金融风险。是泡沫总是会破的,然而什么时候会破,确是最难判断的。

支撑房价高企的理由主要是认为政府不会主动刺破房地产泡沫。理由主要有:高房价与高地价互相支撑,高地价能够给政府带来更多财政收入;房地产与人民大众的生活密切相关,房价崩盘会带来社会阶层的洗牌,让很多贷款买房的大众成为负资产一族,不利于社会稳定;房地产行业是国家经济的重要一环,占国家GDP总量比值高,房地产行业崩盘会严重拖累国家经济发展;目前买房普遍采用房贷形式,大量的信贷余额可能会在房价崩盘时引发系统性的金融风险,如同美国08年的次贷危机那样。

认为房地产会崩盘的理由无外乎目前中国房价与基本的经济规律的背离和国外房地产市场经验。考虑到我国的经济增长到了一个瓶颈期,以及政府货币政策开始慢慢收紧,房地产泡沫的潜力也有些被挤压。由于资本逐利的天性,政府所期待的房价企稳是难以实现的。通常来讲,例外更多的时候是一种错误,而错误终将得到纠正,相信中国的房价也很难例外。房地产泡沫将可能越吹越大,直到破灭,即使政府不去主动刺破房地产泡沫,市场也终将自发刺破继续吹大的泡沫。

目前来讲,考虑到如此之高的售租比(在北京等一线城市超过1000),目前市场对房价的主流观点是看涨的,并且是强烈看涨的。高价买来的房子,租金远不能覆盖资金的利息,房价每年都应该有比较好的涨幅才会有投资的价值。从收益与风险的角度来看,我们认为此时投资房地产并不理性。试想当工薪阶层半生(甚至包括父辈)的积蓄用来付首付,后半生的收入已经用来付按揭的时候,谁能够将房价推的更高?对多数投机客来说,最保险的方式就是远离“烫手的山芋”。



推荐 38