财新传媒
位置:博客 > 何诚颖 > 聚焦“房产新政”——深市房地产“深八条”新规的市场影响解读

聚焦“房产新政”——深市房地产“深八条”新规的市场影响解读

楼市行情素有“金九银十”的传统,9月份和10月份是楼市的销售旺季,国庆长假更是楼市销售的黄金期。今年9月份全国楼市十分火爆,“金九”名副其实。据中国指数研究院数据显示,9月中国百城房价环比上涨2.83%,涨幅较上月扩大0.66个百分点,涨势已持续17个月。尽管市场人士和政府部门已有对部分城市楼市泡沫成分的担忧,但自930日至107日期间包括北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州等20余个热点城市暴风骤雨般的调控政策超出了市场的政策预期,多地国庆期间成交量断崖式萎缩,为“银十”蒙上了一次厚厚的阴影。其中,深圳市政府更是“二次出手”楼市调控,在两会闭幕期间的“325新之后政”,于104日晚间发布八条楼市调控政策(“深八条”),特别是相关的限购和限贷条款被市场解读为史上最严限购。

“深八条”可以总结为供给侧的两个调整、需求侧的两个限制、市场秩序的两个加强。供给侧的两个调整:首先调整土地出让方式,对招拍挂出让的商品住房用地采取当溢价超过一定比例时,从竞价转为竞配人才住房和保障性住房的面积;将竞地保障金由底价的20%提高到50%,严格规范资金来源,购地资金不得来源于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。其次恢复了 “90/70”的户型调整政策,确保市场上销售的住房面积超过70%保持在90平米以内。新的土地出让方式对房地产开发商的资金杠杆限制大大提高,迫使房地产开发商更加理性地进行成本与效益分析,竞价转竟配的规定给房地产开发商的竞地价格施加了上限,从而抑制地价过高、过快上涨。户型调整政策将引导地产商投入中低价位、中小套型住房的建设,满足普通居民的住房消费刚性需求。需求侧的两个限制:首先是限购,把非户籍购房资格从连续3年缴纳社保提高到连续5年缴纳社保;规定户籍单身人士(含离异)限购一套住房。其次是限贷,无房且没有贷款记录的家庭属于首次购买房产的刚需,继续执行国家首付3成的规定;名下无房但有过贷款记录的家庭则可视为改善性购房,购房首付不低于5成;名下至少有一套住房继续购房的家庭带有投资和投资意图,购房首付不低于7成。限购政策意在打击投机性炒房,主要针对在于深圳外来人口比较多、外来投机炒作比较严重以及近期有些人通过离婚、结婚不断地获得购房资格来炒作楼市等实际情况;而限贷政策的差别化信贷也非常符合深圳的实际,其政策目的主要有三点:首先要保证刚需家庭能够优先得到住房资源;其次要支持合理的改善性住房需求;第三要坚决抑制各种类型的住房投资和投机需求。市场管理的两个加强:首先加强商品房销售价格的管理,规定备案价格要具体明确,且对备案价格的调整严格管理,在商品房和商务公寓的批准预售和现房销售备案过程中也进行价格管理。其次是加强对房地产金融市场和房地产中介行为的管理。这些措施将杜绝前段时间某些企业利用政策漏洞频繁提价、分期加推,人为制造市场供求关系紧张、房价上涨的非理性预期等行为,同时加大了对首付贷、众筹买房等违规行为的打击力度。总的来说,“深八条”是 “3.25”新政的深化和完善,内容比较系统、全面,进一步对房地产市场存在的问题给予了规范,对市场投机炒作行为将发挥积极有效的抑制作用。特别地,其中关于土地拍卖保证金的调整与单身人士(包括离异人士)限购措施是国内首创,针对性强,对其他城市具有借鉴作用。事实上,随后南京、苏州等地也对成年单身人士(含离异)的限购,堵住了以前“假离婚”漏洞。

“深八条”新规发布之后,深圳楼市成交情况与投资者行为发生了很大的变化。首先,国庆黄金周行情不在,楼市新房成交量显著萎缩。深圳楼市在“深八条”发布之后,单日成交量降低至个位数。101日,深圳楼市成交量还在246套,102日降至12套,103日成交套数仅8套,105日为103套,106日和107日又回落至两位数。此外,108日上午深圳市房地产评估发展中心发布通知称,将于118日起对房产评估价格进行调整。业内人士认为,届时上调评估价的可能性非常大,这将增加二手房交易环节税费,从而抑制二手房的投资需求。其次,楼市中买卖双方的强势地位出现变化,短期内房市可能走出量价齐跌的行情。“3.25”新政后,房东违约返价的事时有发生,但是在此次新政重拳之下,很多购房者都开始观望,买家开始放缓购房进度,甚至已经有买家开始违约;炒房的投资客也因担心房价下跌资产缩水,开始不惜降价抛售。因此,房价向上冲的劲头会遏制住,预计未来很长一段时间成交量在低位徘徊。

与此同时,“深八条”新规的影响将不限于深圳楼市,很可能会影响到周边城市如东莞和惠州等地的房市。中指院百城房价报告显示,20169月深圳、惠州和东莞三地新建住宅价格同比涨幅均超过了40%。市场人士普遍认为,除了楼市去库存政策刺激外,深圳限购使得需求外溢,从而成为推动深圳周边东莞、惠州房价的重要因素。继深圳之后,惠州和东莞分别于106日和107日发布了相应的楼市调控政策。由于各地市场行情存在差异,三地楼市调控政策也不尽相同。东莞的楼市调控政策进一步趋紧,对于限购与限贷都作出了具体的规定如表1和表2所示,力度也无法与深圳相比。然而,惠州新政基本上是在重申之前的政策思路,并没有提及限购。因此,短期内深圳限购可能导致需求外溢至东莞和惠州,同时东莞限购可能导致需求外溢至惠州。因此,短期内东莞房市行情可能与深圳趋同,而东莞和深圳的需求外溢将对惠州楼市行情形成支撑。然而,长期来看,惠州市也可能根据自身情况再次调控楼市,与深圳和东莞两地实现协同调控,届时三者的房市行情将趋同。

1 东莞限购规定

 

住房情况

 

本市户籍居民

已有2

禁售新房

非本市户籍居民

已有1套但没有连续1年缴纳社会保险或个人所得税

禁售新房

已有2

禁售新房

 

 

2 东莞限贷规定

住房情况

房贷情况

首付比例

首次购房

 

30%

已有1

没有贷款记录或已还清房贷

30%

已有1

未还清房贷

40%

已有2

 

不发放房贷

 



推荐 0