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聚焦“楼市”——房价继续攀升,房价增速或将进入换挡期

房价继续高涨,高房价已经成为一线城市和部分二线城市的标签。20168月,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、合肥、成都新建住宅价格指数分别同比增长23.5%31.2%21.1%36.8%36.7%22%40.3%4.7%;同样,以上城市二手住宅价格指数分别同比增长34.8%34.4%22.1%30.8%26.4%16.2%46.9%3.3%,其中,无论是新建住宅价格指数还是二手住宅价格指数,合肥同比增长最快,成都同比增长最慢。进入九月以来,成都因自贸区等因素也加入房价快速上涨的队伍中。自2014年底,我国城市进入房价结构性上涨期,各大城市房价一路高歌猛进,“上市公司卖房保壳记,半年净利不抵北京学区房”、“上海为买房离婚”、“深圳6平方米‘鸽笼房’”等新闻占据各大头条,随后杭州、南京、合肥等二线城市迅速补涨,势头强劲。

 

此轮上涨或已进入速度换挡期,一线和部分二线城市房屋销售量增速放缓。如图2所示,从20155月开始,我国商品房中住宅销售面积和销售额累计同比增速变为正,其后,房地产销售经历了两个增长阶段。首先,从20155月到2015年年底,我国商品房中住宅销售面积累计同比增速从4.5%逐渐增加到8%左右,而我国商品房中住宅销售额累计同比增速从5%18%左右。其次,从2016年年初至今,我国商品房住宅销售面积和销售额累计同比增速最高分别达到38.8%61.4%。截止到20168月,我国商品房住宅销售面积和销售额累计同比增速分别为25.6%40.1%,交易量增速出现下降。从图3来看,分城市来看,从 20162月到20168月,北京商品房销售面积同比增速从28.8%下降到11.7%,上海从22.9%下降到19.6%,南京从108.4%40.5%;同时,从20163月到20168月,广州从30.5%17.5%,杭州从115%61.8%截止20168月,房产销售面积和销售额增速还保持高速增长,但增速已经放缓,交易量增速下降值得关注。由于房价快速增长、房价高企,普通老百姓对高房价望而却步,深圳等地甚至爆出了房市有价无量的一种尴尬局面。房价具有很强的周期性,交易量增速下降可能意味着一轮上涨周期即将结束,未来房价走势值得关注。  

 

此轮上涨,去库存效果也存在结构性分化。一线城市和部分二线城市库存下降快速,三四线城市去库存压力仍在。本轮上涨之初,我国房地产出现结构性过剩的状况,政府呼吁房地产去库存。从2014年到2015年年初,十大城市商品房存销比逐渐下降。正如图4所展示的那样,按照商品房套数统计,从20146月到201512月,十大城市商品房存销比从13.67下降到7.22;按照商品房面积统计,十大城市商品房存销比从9.98下降到5.67201512月底,中央经济工作会议上提出“去库存”为我国主要经济任务之一。然而,半年多的时间过去了,一线和部分二线城市不仅去库存效果显著,还因库存短缺进一步推高房价。与它们不同的是,其他二线城市或者三四线城市甚至出现库存增多的现象。根据易居研究院监测的35个城市新建商品住宅和城市新建商品住宅库存数据显示,35个城市中一、二、三线城市新建商品住宅库存总量分别为3071175424266万平方米,环比增幅分别为0.8%-0.8%-1.3%,同比增幅分别为15.0%-3.9%1.0%,其中,合肥、南京和苏州的同比跌幅较大,跌幅分别为64.9%54.5%49.7%,太原、茂名和济宁3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到84.7%76.9%68.2%。因此,房价变动与库存之间相互影响,进一步影响房价的走势,房价和库存同时呈现结构性分化。

 

房租随房价上涨,房租回报率却不断降低。根据图5,随着房价上涨,北京、上海、广州、深圳、天津等城市二手住宅租金都不断增加,其中,上海二手住宅租金指数增速最快。从2014年年底开始,深圳房价在此轮上涨周期中增长速度最快,其二手住宅租金指数逐渐超过了除上海之外的其他几个城市。从图6来看,房产作为一种投资性资产,北京、上海、广州、深圳、天津等城市房产能够带来的租金收入逐年降低。由于深圳房价增长速度远远快于租金上涨的速度,深圳房租回报率降低速度最快。截止20168月,北京、上海、广州、深圳、天津和成都的二手住宅租金回报率分别1.741.652.311.562.022.77,这意味着在不考虑还房贷的情况下,北京、上海、广州、深圳、天津和成都的房东分别需要57.47年、60.61年、43.29年、64.1年、49.5年和36.1年租金才能收回房屋成本,其背后反应的购房市场与其真实价值背离的状况也很明显。  

 

随着房价不断攀升,关于房价泡沫化的声音越来越多,政府频频颁布限购政策。国内研究大多从杠杆率、房价收入比等角度分析国内房价泡沫。房价具有周期性,房价一旦泡沫化,破灭就变成了必然,至于破灭的时间点可能由许多因素决定。有人甚至将当下房市火爆行情与去年股市泡沫相比。不同的是,房价泡沫破灭波及面之广、影响力之大是其他资产无法比拟的。除了房价泡沫破灭可能带来的影响之外,高房价还可能挤出企业和家庭其他投资,引导资金流向房地产和房屋贷款,进一步绑架实体经济。高房价可能带来的风险值得警惕。为此,各地方政府加紧出台了房价调控的政策,出台政策主要集中在增加土地供应,同时限制投资性房产贷款政策。继郑州、厦门、杭州出台限购政策之后,2016925日,南京出台了限购政策,规定居民2套及以上住房不得新购新建商品住房。同时,建行在天津出台按揭新政,提高外地人购房首付。

总的来看,房地产市场出现了结构性分化,房价走势如何成为各方关注的重点。长期来看,在现有土地政策和房产政策不变的情况下,土地供应政策、一线城市和部分优秀二线城市吸引外来人口的能力是决定着一个地方未来房价最重要的因素。短期来看,货币政策、信贷政策、地方性限购政策以及市场热情影响着房价的走势。另外,值得注意的是,房产税的呼声一直都在,近日住建部原副部长仇保兴提出房产税和房产续期问题才是影响整个房地产趋势的两把利剑。



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