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聚焦“楼市”——房价任性上涨为哪般?

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”曾是杜甫作为诗人胸怀天下的一种情怀,而今纵然有千万间广厦屹立在城市中,“居者有其屋”的目标似乎越来越难以实现。近期,房价过快增长引发了全国人民的关注,房价问题成为了关乎国计民生的重要话题。20141月到20167月,北上广深新建住宅价格分别增长了21.52%30.11%17.94%以及73.35%[1],其中深圳房价增速最快。今年以来,一线城市房价上涨带动二线城市的普涨,其中以厦门、南京等地上涨最明显。与去年年底相比,厦门房价平均上涨了32.14%,而南京房价平均上涨了25.91%。此轮二线城市房价上涨波及面更广。从20163月开始,70个大中城市房价同比上涨的数量超过了房价下跌的数量,其中房价同比上涨的城市有40个,而房价同比下跌和房价持平的城市分别为29个和1个。随后,20165月、6月和7月,70个大中城市房价同比上涨城市分别为46个、50个、57个和58个,截止到20167月,70个大中城市中房价同比下跌的城市仅为11个。

随着房价的上涨,各大城市地王频出,政府调控房价的压力也不断增加。近期,上海频频爆出地王。2016817日,融信集团以110.1亿人民币最终将静安中兴社区,成功成为了上海地王。地王出现可能再次引爆房价,政府紧急叫停部分土地出让,其调控房价的意图逐渐显露。市民闻风而动,“离婚买房”等现象再一次占据了各大媒体。20167月,厦门政府连放“七大招”全面调控楼市,该政策主要从供需两个方面调控房价,厦门将加大居住用地供应力度,同时调整住房公积金贷款政策和个人商业性住房贷款政策,降低首套房购买的成本,增加家庭购买投资性住房的成本。房价上涨似乎牵动了每一个家庭的神经,究竟什么样的因素引起了本轮房价上涨?这里仅从供需脱节和宽松货币政策两个因素入手讨论这一话题。

一、供需脱节是房价上涨的内在动因

房价上涨背后是供给和需求脱节。土地资源掌握在政府手上,房地产开发商通过土地拍卖获得土地。如图2所示,我国房地产开发投资增速与商品房销售增速之间并无直接关系。除了2007年金融危机之后的一段时间,我国房地产开放投资一直保持着稳定的增速,而商品房销售增速具有一定的周期性。

2 201694日深圳市主要城区一手房可售套数

 

户型

福田区

罗湖区

南山区

盐田区

宝安区

龙岗区

一房住宅

578

125

658

185

2843

1137

二房住宅

323

541

1694

383

5308

7339

三房住宅

167

447

1693

73

3635

5472

四房住宅

86

295

871

44

1486

717

四房以上

121

6

348

1

257

351

单身宿舍

3

2

1

0

0

3

单身公寓

27

12

22

42

137

188

复式

2

3

183

3

409

184

复式住宅

17

29

3

2

10

8

其他

5

5

33

0

129

4

小计

1329

1465

5506

733

14214

15403

数据来源:深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)。

对一线城市而言,供需不匹配问题尤为突出。以深圳市为例,根据深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)公布的数据,201694日深圳市福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区和龙岗区六个主要城区的一手房可售套数分别为1329套、1465套、5506套、733套、14214套和15403套。根据《深圳统计年鉴2015》,2014年深圳市年末常住人口为1 077.89万人,同时,从1979年到2014年,深圳市年末常住人口的平均增速为10.6%。仅按照2014年的常住人口数以及人口增速来看,深圳作为人口超过千万同时人口每年增速超过10%的地方,新房的库存量仅为38650套,其中,罗湖区和福田区新房库存仅为2794套。稀缺的新房供给和人口流入产生的旺盛的需求之间的缺口是推动房价上涨最重要内在动力。

二、宽松货币政策是本轮房价上涨的主要推手

宽松的货币政策推动房价上涨。我国经济进入新常态,央行实行宽松的货币政策。自2014年以来,央行多次降息降准。从图3来看,从M1M2来看,货币供给增加是房价波动背后一个非常重要的原因。2008年金融危机之后,四万亿的刺激政策使得2009年之后M1M2增速快速上升,货币供给的增加推动了金融危机之后的一轮房价上升。自2015年后半年,M1增速突然加速,M1的增速逐渐超过M2,货币供给增加并未使M1M2增速同时提速。近期M1M2增速之间的差距还在不断扩大,许多人将这种现象称为M1M2之间呈现剪刀差状。从M1M2的构成来看,M1=M0(流通中现金)+单位活期存款,M2(货币与准货币)=M1+单位定期存款+个人存款+其他存款。20157-20166月,企业活期存款增速从5.92%上升到32.51%,企业活期存款快速增长是推动M1的快速增长重要因素。居民购房通过银行贷款杠杆将居民存款转移到企业存款,使得M1增速大于M2。宽松的货币政策推动了房地产的此轮上涨,同时,房地产市场火热行情又是造成M1M2增速差异扩大的原因。

另外,值得注意的是,购房贷款增加也助力房价上涨。宽松的货币政策使得国内流动性充裕,在实体经济投资渠道不足够丰富的情况下,宽松货币流向房地产市场。与货币供给相似,如图4所示,2008年金融危机之后,宽松的货币政策使得货币通过购房贷款流向房地产,2009年购房贷款快速增加,同时,房地产价格也进入一轮涨价期。同样,今年以来我国购房贷款余额增速增大,2016年第一季度和第二季度购房贷款余额同比增速分别为26.5%32.2%70个大中城市新建住宅价格同比增加2.83%5.22%

房价结构性分化明显,一线城市高房价考验老百姓的承受能力。此轮房价上涨出现了结构性分化,一线涨幅最快,二线后续跟上,三线城市出现不涨反而下跌的状况。对于一线城市和部分优质的二线城市,城市土地供给不足和需求增长之间的不匹配是支撑房价上涨的内在因素。到2015年为止,北上广深房价收入比分别达到了19.620.0611.4424.95,其中,深圳房价收入比最高。简单地来讲,在深圳拿着平均工资的工薪阶层需要不吃不喝24.95个月才能买得起一平米的房子,其背后反映的普通老百姓面对高房价无奈可见一斑。由于政府对土地资源的垄断了,房价上涨并未消除供需之间的不平衡,而由货币因素推动的房价上涨背后潜藏着的风险。

三、全球房价处于上升期,风险值得关注

纵观全球,金融危机之后,房地产市场回暖,货币化因素可能是房价普遍上涨的重要原因。如图5所示,金融危机期间,美国、英国、澳大利亚和新加坡房价出现明显回落;同一时期,日本和德国处于房价底部,金融危机并未使其房价出现大幅的下降;另外,金融危机期间,泰国和印尼房价遭受的影响较小。在金融危机之后,全球重要的国家房价不断上升。自2008年金融危机以来,以美国为首的全球经济处于复苏期,货币政策也趋于宽松。宽松的货币政策或许是全球主要国家房价普遍上涨的重要原因。目前全球大部分经济体经济复苏仍然乏力,主要国家对货币政策的依赖程度也在加深。在全球处于宽松货币政策的阶段,货币化因素引发的资产价格上涨值得关注,其背后可能隐藏的风险也值得警惕。



[1]该数据根据70大中城市新建住宅价格指数计算而得。



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