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房地产再出重拳,节后A股如何走?

上周股市在前期2655-2677点缺口附近受支撑而展开了反弹行情,股指全周上涨1.38%。对上周指数走势产生影响最大的事件无疑是26日国务院出台新国八条房地产调控政策和27日国务院通过房产税征收试点方案,房地产板块受此影响再次成为当周跌幅榜第一,并且拖累指数进一步上涨。

当前是春节前最后一个完整交易周,数据统计显示过去十年间春节前一周的周线总是不同程度上涨,本周是否能延续红包行情呢?节前国务院召开常务会议研究部署房地产市场调控工作,是否意味着房地产第三轮调控即将开启,进而影响A股的V型反转呢?本文拟探究一二。

一、“国八条”&“房产税”,房地产新政频频出台

在2010年4月和9月两轮调控政策的基础上,2011年1月26日国务院常务会议出台了更为严厉的房地产调控措施,政策内容包括税收、信贷、土地、行政限购、保障性住房建设等方面。

“新国八条”vs“新国十条”升级版

政策内容 “新国八条”(出台时间:2011.1.26) “新国十条”升级版(出台时间:2010.9.29)
二套房首付比例 首付款比例不低于60% 严格执行首付款比例不低于50%
非本地居民购房 拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款
三限购 对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购一套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房 对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数
税费 对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税 对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税,对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税,对出手自有住房并在1年内重新购房的不再减免个人所得
与以往调控政策相比,本轮房地产调控政策在程度上有以下几个方面更为严厉。首先本次调控政策首次要求各城市政府公布房价目标;其次,在信贷方面,上调了第二套住房首付比例,由此前的50%上调至60%,人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率;第三,税收方面,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,而此前仅针对非普通住房实行全额征税,并且加强对土地增值税征管情况的监督检查。第四,住房限购方面,将此前各地限购政策中最为严格的版本推广到全国,原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

该政策出台背景是,在2010年国务院和相关部委先后出台两轮房地产调控政策的情况下,70个大中城市房价仍然在2010年9月-12月连续四个月出现环比上涨,尤其是部分二、三线城市房价涨幅较大。这也反映出投资和投机性需求逐渐活跃、抑制了半年左右的刚性需求开始逐步释放。从提高二套房信贷首付比例、提高二手房交易税收、住房限购等政策内容来看,本轮调控政策出台的目的仍然是抑制投资和投机性需求,从而抑制房价的上涨。

政策影响方面,从需求的角度来看,该政策不仅抑制了投资性和投机性需求,而且在一定程度上抑制了改善性需求。这可能促使房地产销售增速出现较大幅度的下滑。国务院常务会议再次强调了保障性住房的供地和建设,因此本轮调控依然是以抑制需求、保障供给为主。但是,商业性住房投资可能会因销售下滑而出现回落。总的来看,本轮调控对经济内生动力的影响有限。

本轮房地产调控政策不一定能够促使房价出现整体下跌,但是至少能够将2011年房价涨幅控制在较低范围之内。房地产的投资属性会由此出现减弱。因为相比房地产行业,在其他领域的投资可能更具吸引力,从而引导资金流向其他市场。从资金流动的情况来看,如果从房地产市场流出的资金流向农产品市场。但是从农产品价格周期特征来看,农产品价格上涨空间有限,甚至可能会在春节后出现季节性回落,因此流入农产品市场的资金可能有限。如果资金回流实体经济,这无疑是对经济运行最有利的局面,但是从这批资金的投资(投机)属性来看,该流向的资金规模也不会太大。本轮调控对股市的影响不同于2010年4月17日的房地产政策,当时市场对经济增长预期比较悲观,并且对政策收紧的预期不足,而当前经济增长形势和市场对政策收紧的预期程度和去年4月恰好相反。需要关注资金流入股市,从而推动股市上涨的可能性。

二、节后A股何去何从?

随着春节长假的来临,在通胀压力再次显著增强带来的加息预期升温,以及海外市场的不确定等多方面因素的影响下,市场总体选择谨慎、弱势格局概率较大,市场难以出现趋势性机会。

政策面上,随着房产税和严厉的新国八条等消息的落地,房地产调控政策暂告一段落,但随着春节以及入冬以来的南雪北旱等因素的刺激,前期短暂回落的农产品和蔬菜价格在12月中旬再次进入上升通道,通胀压力进一步加大,政策再次紧缩概率增加,加息预期升温。根据农业部统计,截止到1月30日,1月农产品批发价格指数和菜篮子产品批发价格指数,同比分别增长9.24%、8.86%,环比增长5.45%、6.33%,再加上PPI上涨等因素推动的非食品价格上涨,通胀压力再次显著增强,管理通胀预期又将成为调控重点,

而央行四季度货币政策执行报告也明确指出,“要发挥利率作用管理通胀预期”,“继续运用利率、存款准备金率、公开市场操作等价格和数量工具,把货币信贷和流动性管理的总量调节与健全宏观审慎政策框架结合起来,运用差别准备金动态调整,配合常规性货币政策工具发挥作用,把好流动性总闸门”,因此,在通胀压力未消退的背景下,政策持续紧缩、流动性趋紧概率加大,这将使得市场总体偏向谨慎,难以出现趋势性机会。

在政策持续紧缩的背景下,市场资金面也偏向紧张。尽管严厉的房地产调控政策有利于部分投机资金从房地产市场转移到股票市场,但这需要一个过程。短期来看,由于临近春节长假因素,市场资金回避不确定选择谨慎的概率较大;另外,从Shibor利率来看,隔夜shibor利率处于历史高位,而3个月和6个月shibor仍继续攀升。资金面偏弱反映在市场上,就是成交量萎缩,市场呈现弱势格局。

海外市场方面,上周五海外市场受埃及动荡原因,美股大跌,市场资金避险情绪增加,原油及黄金期货大幅收高,海外市场的不确定也使得长假前资金选择谨慎的概率增加。

在前期大幅调整消化利空预期的基础上,估值处于低位、靓丽业绩年报的披露以及相关产业政策的发布,将支撑市场的反弹行情。

在前期持大幅调整基础上,目前市场整体估值已处于低位。全部A股和沪深300指数2011年动态PE仅13.93、11.88倍,中小板和创业板也已调整到27.1、36.53倍。从绝对估值上来看,权重股估值已处于低位,中小板和创业板估值仍较高,尤其是其中创业板,存在较大估值压力,在市场调整的时候,大幅下挫风险仍较高;不过,从相对估值来看,中小盘股相对大盘股估值已大幅降低,根据过去四次中小盘股相对大盘股的估值修复经验,中小盘股相对估值已处于较为合理区域。因此,权重股绝对估值处于低位以及中小盘股相对估值处于合理区域,将是反弹行情持续的基础。中小盘股经过前期系统性的调整,未来将会出现结构分化的行情,在市场反弹过程中,那些政策受益、成长性好、有业绩支撑的个股有望持续上扬成为大牛股,而成长性差、无业绩支撑个股将难有较好表现,而在市场调整过程中,前者相对抗跌,而后者则有估值泡沫破灭、大幅下挫风险。业绩方面,由于近期处于年报披露的早期,相关披露年报的公司业绩都较为靓丽,因此,在前期市场大幅调整的基础上,有望形成一波业绩浪行情,刺激市场的反弹。根据统计,截止到1月30日,共有1257家公司发布业绩预告,其中报喜公司1002 家,占比接近八成。

此外,随着“十二五”规划的开始,相关的产业政策将会陆续推出,这将为相关板块带来政策预期和刺激因素,例如,29日全文发布的2011年中央一号文件《中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定》就明确指出,要加大公共财政对水利的投入,未来十年将达到4万亿元,推动水价改革,预计会对相关的水利水电板块形成刺激。

事实上,根据过去十年的历史经验,在春节前2天,市场总体上涨概率较大。2001-2010 年期间,除2002和2004年市场微跌外,其余八年都是上涨。

综上所述,随着春节长假的来临,在通胀压力再次显著增强带来的加息预期升温,以及海外市场的不确定等多方面因素的影响下,市场总体选择谨慎,难以出现趋势性机会,但在估值处于低位、靓丽年报披露以及相关产业政策预期的刺激下,“红包”行情仍有望延续。

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