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两会热议:“首付贷”的是与非

两会期间,房价及房地产政策是最受关注的话题之一。尤其是今年春节以来,一线城市疯涨的房价已引起热议,过热城市的房地产市场必然迎来调控。35日,住建部部长陈政高表示,将采取五大举措稳定一线城市房价:实行严格限购政策,严格实行差别化税收和信贷政策;增加土地供应;增加中小户型供应数量;打击各种违法违规行为;正确引导舆论。显而易见,去库存稳房价仍是我国楼市调控不变的主题。与以往不同的是,本次两会还针对房地产市场出现的各种违法违规贷款行为或投机行为给予了较多关注,尤其是近期“上海链家事件”之后以“首付贷”为代表的房地产市场场外配资行为引起了监管部门的高度重视。黄奇帆、吴晓灵等人大代表纷纷呼吁警惕楼市高杠杆可能带来的金融风险。

3月初以来,由于对一线城市“杠杆房市”的高风险忌惮,深圳、上海、北京等一线城市陆续着手对互联网金融平台、小贷公司的“首付贷”或其他高杠杆放贷的情况进行排查摸底,并计划出台针对措施对相关业务进行规范。39日,央行副行长潘功胜表示,央行正与住建部、银监会等部门准备对一些房地产市场、房企和房地产中介跨界经营金融业务的问题进行治理,中介无资质将不能跨界经营。受此影响,部分涉及首付贷资金的P2P产品以及此前提供大量首付贷资金的中介公司已纷纷暂定相关业务。毫无疑问,一线城市楼市的去杠杆大幕已渐行渐近,监管趋严将是大势所趋。

所谓首付贷,顾名思义是指地产中介或金融机构在购房者首付资金不足时为其提供补助资金进行短期拆借的融资产品。首付贷并非新近出现,但伴随互联网金融平台、小贷公司以及房产中介等机构的金融创新而在近年获得较快发展。对于首付贷的功过得失,如其他金融创新产品一样,市场存在争议。一方面,作为便利刚需购房者融资需求的工具,首付贷能够活跃市场,起到融通资金的作用;另一方面,当前首付贷产品存在监管不足的问题,在此情况下首付贷产品突破监管降低了楼市的投资门槛,不仅助长“空手套白狼”的投机风气而且降低了房贷的安全边际从而有放大金融风险的可能。

尽管相对于我国庞大的房地产市场规模而言,首付贷产品的体量目前较小,但由此带来的市场风险却需要高度重视。从美国的历史教训来看,次级房贷的低首付甚至零首付使得美国房价一旦下跌,银行就面临巨大的流动性风险。“零首付”也被认为是2008年美国次贷危机的导火索。由于我国的房价过去一直处于上行通道中,因此房产的增值部分除满足购房者还本付息外还能有高额盈余。因此,市场中存在较多的投机性购房行为且首付贷等杠杆资金的违约风险也并未凸显。但是,一旦房价在高位开始下行调整,极低首付的风险就会迅速显现,当前一线城市高企的房价叠加购房者较高的资金杠杆可能在房价下调的同时引爆金融风险。虽然一线城市的房价有供求关系等基础面支撑,但当前过高的房价收入比难以长期维续,人才挤出和产业撤退等负面影响最终将促使房价回归合理水平。当然,由于我国的住房按揭贷款当前违约率仍相对较低、按揭贷款的资产证券化程度也不高,因此会引发如美国次贷危机般断崖式风险的概率极低。

 有鉴于此,在抑制房价泡沫的同时,首付贷等杠杆资金的合理监管应成为重点,风险管控和政策“踩线”等问题亟需解决。第一,首付贷产品的使用者是否是有足够支付能力的刚需客户,如若投机购房者大量使用各种首付贷产品则可能助推房价加速上涨并助长投机,带来楼市的非理性泡沫风险;第二,参与首付贷的资金来源是否是产品供给方自有资金,如若来自互联网理财平台,作为民间资金的投资人是否明晰产品的资金投向和风险,更有甚者如若来自银行理财产品是否可能放大银行资产负债表的系统风险;第三,首付贷产品的开发和运作是否合法合规,产品开发者是否有合格的资质和风控能力,以上问题均需要规范解决。例如,链家理财近期被质疑存在自我担保、资金池存疑等问题;类似的,近期出现兑付危机的鑫琦资产也被质疑房产抵押的真实性。针对此类问题,312日,央行副行长潘功胜发言再次强调将打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

诚然,首付贷使用不当仅仅是助推房价上涨的帮凶,对首付贷等产品的从严监管有助于降低楼市的杠杆风险,但对于抑制房价泡沫的作用有限。需要注意的是,杠杆楼市的主因仍在于宽松的货币政策和信贷政策,稳定一线城市的房价问题仍要以控制信贷、解决供需失衡和抑制投机为主。进一步的,反思诸如首付贷的各类房地产金融产品其出现原因,实际上是投资者投资渠道匮乏和房地产购买力不足的综合结果。叫停首付贷,可能还会有各种名为信用贷实为首付贷的金融产品出现,其风险更是不言而喻。当前,为促进去库存,国家层面已给予了较多政策红利,例如信贷宽松、降首付以及各种税收优惠等,然而一线城市疯涨的房价仍然导致有大量的类首付贷产品需求。在股市、债市等资本市场缺乏优质投资标的而人民币存在贬值压力的大背景下,大量避险或逐利资金进入楼市或投资房地产金融产品便成了无奈的选择。由此,解决首付贷的问题除了在行业层面进行清理和规范以外,更需要从长远根源上解决问题:一方面是拓宽投资者的投资渠道,另一方面是抑制房产投机的同时有效提高刚需购房者的购买能力。针对后者,例如房产税、首套房房贷抵个税等方案也在本次两会得到了热议,后续料想在防范金融风险的同时会有更多差异化的房地产政策出台以维稳房价和加速去库存。

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