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聚焦楼市:去库存与高房价

伴随2016年春节前后的各种楼市新政密集出台,市场各界对我国楼市的关注度持续升温。当前,市场关注的焦点主要在于:一方面,三四线城市是否能够成功借助相关刺激政策加快去库存;另一方面,一线城市的房价缘何飞速上涨,价格虚高的背后是否存在较大的崩盘风险。

三四线城市去库存仍然是持久战

2015年年底中央经济工作会议正式将“去库存”纳入2016年经济工作的五大任务之一之后,2016年伊始监管层便在继续推行宽松货币政策的同时又陆续出台多项楼市调控措施,例如将非限购城市的商贷购房首付比例降至20%、上调住房公积金存款利率、发布房地产交易契税和营业税优惠政策、发文规范土地储备和资金管理行为等。总的来看,以上调控政策旨在刺激楼市需求和严控增量库存,以达到加快楼市去库存的目的,尤其是针对库存高企的三四线城市。与此同时,诸多地方政府也纷纷响应号召开启了轰轰烈烈的去库存运动。例如,重庆调低房企所得税预售收入计税毛利率,调低非普通住宅、商业、车库的土地增值税率;福建出台措施针对楼盘库存量大、去化周期长的三四线城市暂停土地供应;海南对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批、暂停新建商品住宅项目规划报建审批。预计后续会有更多的地方去库存政策会陆续出台,三四线城市的楼市政策会越来越宽松。

虽然政策面试图通过“货币+金融+财政”等政策组合拳加快三四线城市的去库存速度,但对于三四线城市而言去库存的难度仍然非常大。一直以来,三四线城市楼市去库存的最大难点在于有效需求在人口持续流出的大背景下难以提升。在如何提升有效需求方面,降低首付比例、实施税收优惠等政策在大众预期房价大概率下跌的情况下效果相当有限。因此,虽然各地方政府已在严控增量库存,但需求缓慢增长使得三四线城市的楼市去库存任务不可避免的将成为持久战。新型城镇化进程的推进即使可以带动三四线城市的人口回流,进而缓解当地楼市的供需不平衡问题,但这个过程众所周知也将是艰难而缓慢的。

一线城市房价飞涨存隐患

与三四线城市库存高企的状态不同,北上广深等一线城市的楼市反而呈现出结构性短缺的状况。因此,近期在国家层面出台的楼市刺激政策也大多未覆盖一线城市。然而,在近期国家层面陆续释放了期望楼市回暖的重大信号以后,一线城市的楼市虽然没有受到较大政策利好却也纷纷闻风而动,掀起了又一轮房价疯涨潮。226日,周小川行长讲话表示我国的个人住房贷款比重还有发展空间,当前的货币政策稳健偏宽松。受此影响,除此前已进入高烧状态的深圳和上海楼市外,杭州、广州等城市的楼市也开始有发烧迹象。

如果说三四线城市楼市主要问题是库存问题,那么一线城市楼市当前的主要问题则在于房价问题。一线城市的房价事实上在2015年已有大幅上涨,尤其是深圳。20161月的数据显示,百城房价同比增长4.37%;而其中深圳、上海、北京的房价同比分别增长44.98%14.82%8.25%。一直以来,人口、资源以及财富持续集聚导致一线城市的楼市需求旺盛,而土地供给有限则导致供应不足,由此导致的供需不平衡是一线城市房价居高不下的坚实基础。然而,房价在短期大幅上涨却是值得深思的问题。根据上海易居房地产研究院最新发布的《2015年度全国房价收入比报告》,2015年房价暴涨的深圳房价收入比已高达25.8,购买力和房价之间已出现明显断层。如此高的房价是否还存在足够的有效需求支撑市场热度,值得投资者审慎看待。

追溯一线城市这一轮房价上涨的原因,宽松的银行信贷是直接推手。本轮房价上涨最早始于2014年的“9.30新政”,其中名下拥有一套住房但已结清贷款者在购买二套房时执行首套房贷款政策成为楼市上行的直接动力。而2015年以来央行多次降准降息则进一步推动大量资金陆续进入需求旺盛的一线城市楼市。仅20161月份,新增人民币贷款即增加2.51万亿,创下单月记录新高。如此宽松的货币政策,在全球资本市场动荡的格局下必然推动货币资金流向具有保值功能的房地产,进而推动房价快速上涨。那么,为什么深圳在本轮楼市上涨中增速最快呢?一方面,深圳的外来人口尤其是年轻人口比重最大,购房的刚需最旺盛。另一方面,则是由于深圳的信贷政策最宽松,直接造就了其高涨的“杠杆楼市”。央行统计显示,2015年底全国个人住房贷款余额是14.18万亿元,而深圳在2015年的住房贷款则突破6000亿元,这意味着深圳以全国1%的人口占据了约4%的住房贷款额度。

除银行宽松的信贷外,中介机构、各类资产管理公司等投资客的介入炒房则是一线城市房价不断上涨的强大助力。如果仅仅是银行信贷的推动,还不足以解释购买力和房价之间会出现如此大的背离,毕竟银行的信贷是有评估购房者的支付能力的。深圳这一轮的房价上涨,与投资客盛行不无关联。数据显示,深圳楼市的投资需求占比超过三成,市场上众筹买房、联合炒房的队伍也为数不少,甚至还出现中介恶意炒房进而套取差价的现象。如果投资者均抱着投资心态买房,那么楼市就更像是投机成风的股市,房价在投资者的看涨心态中必然水涨船高。

此外,楼市的“场外配资”盛行也助推了房价上涨并埋下较大风险隐患。有数据显示,链家等主要大型房产中介通过给购买力不足者提供“场外配资”而实现的购房成交金额已超过1万亿元。大量不具有购买力的购房者在“场外配资”的帮助下成功购房,这与2008年美国次贷危机一样,最终可能埋下重大隐患。由于场外配资进一步提高了楼市杠杆,一旦高杠杆难以为续或使房价大幅回调,恐怕在楼市造成如2015年惨烈的股灾局面。

综合来看,当前一线城市的高房价问题主要在于投机成风和杠杆偏高。针对中介炒房之风,深圳市房地产经纪行业协会已在近日发文要求严令禁止,相信后续会更严肃整顿中介市场,包括中介机构的场外配资行为等。而为应对高房价,深圳相关部门也表示正在研究房价调控政策以把房价稳定在合理区间,有媒体消息称“非深户籍购房需缴纳的社保年数可能从当前的1年调整为3年”。当然,针对炒房投机之风以及楼市的高杆杆,限贷政策的威慑力必然要大于各种限购政策,未来一段时间深圳、上海等城市的银行可能会开始收紧房贷。一旦一线城市的楼市政策开始收紧,那么房价回调也将随之而至。但是,无论如何,由于供不应求的基本面仍然存在,一线城市的房价发生悬崖式下跌的可能性并不大,预期将缓慢小幅回调至合理高位。

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